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中小房企突击上市 抢夺房地产最后门票

2018年05月09日来源:第一财经日报行业动态责任编辑:liangchunmei

房地产经历了一轮又一轮洗牌后,中小房企越来越感觉到危机。无论是融资还是拿地,这个时代的话语权越来越集中到规模房企。对于中小房企而言,如何突围成为摆在这些房企面前的问题。

第一财经记者注意到,包括弘阳地产集团(下称“弘阳”)、大发地产(下称“大发”)均在近期提交招股书,准备赴港交所上市。此外,包括中梁地产等房企也在暗自为上市做准备,希望尽快登陆资本市场。

“这一波上市潮和2008年很像,房企都发现融资开始困难,地产开始越来越难做,只有通过上市才能够有更多的融资渠道去发展。”一位负责房企上市的高管告诉记者。

上市潮

今年4月,弘阳递交了上市招股书,拟以IPO形式登陆港交所。根据路透社的报道,弘阳拟集资3亿~4亿美元(约23.4亿~31.2亿港元)。

2017年,弘阳的销售额仅178.1亿元人民币,在百强房企中排名第95。当时,弘阳首次提出了2020年达到千亿规模的目标。

随后,这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化,弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们,复制这些企业的规模发展路径:开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。

这里面很重要的一步,就是搬迁总部和疯狂招人。今年3月,弘阳集团(上海)总部正式启用,形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部,设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

随后,弘阳重新配置了自己的高管团队,从各大主流开发商开始挖人。从目前加盟的高管看,分别有蒋达强(任命为集团执行总裁,分管战投、经营、客服)、罗艳兵(任命为集团总裁助理,分管信息)、陈彬(任命为地产集团总裁助理兼地产运营部总经理)、邹高武(任命为集团人力行政中心总经理)、鄂宇(任命为地产集团营销管理部总经理)、何爱华(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、邹俊(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、徐佳彦(任命为地产集团财务管理部总经理助理)、林晨(任命为弘阳海外相关业务负责人)。

从招股书看,目前弘阳依旧是一个区域房企。除了大本营南京,还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟和合肥、马鞍山、滁州等地,地理位置上均靠近南京。

弘阳方面表示,计划在长三角,以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展,选择性进驻长三角的三四线城市;在华南、华中、西南区域,重点关注节点型城市,例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等,以及这些节点城市形成的都市圈。

根据招股书,截至2017年底,弘阳拥有25个已竣工项目,40个开发中项目以及21个持作未来开发项目,其中有39个位于南京,14个位于苏州,拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

从融资看,目前弘阳外部融资的主要来源为银行、金融机构借款及信托融资,招股书显示,自2015年至2017年,弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。此外,公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

同样火线上市的还有大发,这家公司成立于1996年,后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年,大发地产扩张至上海,并在上海设立总部,至今在上海共开发五项物业,累计建面达48.98万平方米。随后,大发地产于2003年开拓至江苏省,2008年再进入安徽省。

截至2018年2月底,该公司拥有24个多元化项目组合,包括20项住宅物业、三栋商业综合楼及一个办公楼层。其中,5个项目位于上海,19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。

截至2月底,大发地产的土储建面为172.03万平方米,包括可售及可租的已竣工物业共计20.29万平方米、在建物业110.36万平方米及41.39万平方米的持作未来开发物业,占比分别为11.8%、64.1%及24.1%。

按分布来看,上述35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖,而其大本营的土储占比仅为9%,包括已竣工的面积6.92万平方米及在建面积8.51万平方米。

同样,这家房企对于规模充满野心。大发CEO廖鲁江不久前在接受采访时称,大发地产计划冲击千亿,提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

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